임대 사업자 보증 보험 가입 2021년 8월 18일까지

민간임대주택에 관한 특별법 개정(2020.8.18. 시행)에 따른 개정사항

모든* 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입을 의무화하되, 기존 등록주택은 1년간 시행 유예(제49조, 부칙 제4조)

* (종전) 건설임대 전부, 매입임대 일부(동일단지 통 매입, 100세대이상)만 해당

법 시행 당시 등록되어 있는 민간임대주택 중 종전 보증 가입 대상자에 해당하지 아니한 경우에는 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 경우부터 적용(부칙 제4조)

 

 

 

 

1) 가입대상 

대략적으로 해석하면 

2020년 8월18일 이후 주택임대사업자등록을 하는 사람은  즉시 보증보험가입 의무화 됨  

2020년 8월18일 이전에 기 주택임대사업자등록을 한 사람은 2021년8월18일부터 임대차계약을 하는 계약에 대하여  보증보험을 가입하는겁니다.

 

출처) 주택 보증공사 등록임대주택 임대보증금 보증 가입 안내

 

 

예시) 

 ’20.6월에 매입형 오피스텔를 대상으로 임대사업자 등록하고, 임차인과 ’20.7.1~’22.6.30 임대차계약을 체결한 경우

→ 해당 임대주택은 ’21.8.18. 이후 계약을 체결할 때 가입대상이 되므로, ’22.6.30. 이후 계약부터 적용이 됨(단, 기존 계약이 ’22.6.30. 이전에 중도해지된다면 해지된 이후 체결된 계약부터 적용됨)

 

 

 

2. 보증 가입기간

• 건설임대주택과 분양주택 전부를 우선 공급받아 임대하는 매입임대주택은 사용검사일부터 임대의무기간 종료일까지 가입합니다.
• 그 외 매입임대주택은 등록일 현재 존속 중인 임대차계약이 있는지 여부에 따라 가입기간이 달라집니다.
  • 등록일 현재 존속 중인 임대차계약이 있는 경우에는 민간임대주택 등록일부터 임대의무기간 종료일
  • 등록일 현재 존속 중인 임대차계약이 없는 경우에는 민간임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일부터 임대의무기간 종료일

출처) 주택 보증공사 등록임대주택 임대보증금 보증 가입 안내

3. 보증기간 및 보증료율

• (보증기간) 보증서 발급일부터 1년 (1년마다 갱신)
• (보증료율)
• ① 법인: 부채비율 및 신용도에 따라 연 0.073 ∼ 1.590%
• ② 개인: 부채비율 및 신용도에 따라 연 0.099 ∼ 0.876%

   * 단독·다가구주택은 위의 보증료율에 30% 할증
   ** COVID-19 극복을 위해 ’20.12.31까지 보증료의 70%를 할인해 드림
   ※ 보증수수료는 임대사업자가 납부하되, 추후 25%를 임차인에게 받습니다.

 

4. 보증대상

• (원칙) 임대보증금 전액입니다.
• (예외) 다음 3가지 조건을 충족하는 경우 임대보증금의 일부금액(선순위 담보권 + 임대보증금–주택가격*의 60%)을 대상으로 할 수 있습니다.
  ① 근저당권이 세대별로 분리
  ② 임대사업자가 보증금보다 선순위인 제한물권(다만, 제1항에 따라 세대별로 분리된 근저당권은 제외), 압류ㆍ가압류ㆍ가처분 등을 해소한 경우
  ③ 임차인이 전세권설정을 요구하고 임대사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우
     * 주택가격은 감정평가액(’20.12.10일 이후로는 공시가격 또는 기준시가도 가능)
     * 대상금액이 0 이하인 경우 가입하지 않아도 됩니다.

5. 주요 보증요건

• ① 해당 임대주택의 압류, 가압류 및 가처분 등을 말소
• ② 보증금보다 선순위채권 있는 경우, 주택가격의 60% 이내
• ③ 선순위채권과 임대보증금 합계가 주택가격의 100% 이내(단, 추가 담보제공 시 별도 심사 가능)

 

6. 자주 하는 질문 

 

Q1. 임차인이 변경된 경우에는 

- 임대보증금보증은 임차인 개인에 대한 보증이 아닌 임대아파트 각 세대에 대한 보증입니다. 따라서 동일 세대의 임차인이 변경된 경우에도 기존의 임대조건과 동일하게 임대차계약을 맺은 경우에는 추가보증에 가입할 필요가 없으며, 기존보다 임대보증금이 증액된 경우에만 추가보증서를 발급 받으시기 바랍니다.  

 

A와 B가 임대차계약기간 중인 ’10. 3. 1 계약을 해지하고 A는 임대보증금을 반환받고 퇴거하였으며 임대인 B가 새로운 임차인 C와 임대차기간 ’10.4.1~’12.3.31로 임대차계약을 체결한 경우

① 임대보증금이 2000만원 이하인 경우
   C는 현재 임대보증금보증서에 따라 ’10.12.31까지 2000만원 한도 내에서 임대보증금액이 보증됩니다.

 

② 임대보증금이 2000만원 이상인 경우
   2000만원은 현재 임대보증금보증서에 따라 보증되며, 임대인 B가 ‘10.4.1~’10.12.31(기존보증서의 보증기간내)을 보증기간으로, 2000만원을 초과한 금액에 대하여 보증서를 갱신할 경우 C는 증액된 임대보증금까지 보증 받을 수 있으므로 추가보증서 발급 하였는지 여부를 반드시 확인하여야 합니다.

 

③ 임대인 B가 甲임대아파트에 대하여 보증기간이 만료시 ‘11. 1. 1~’11.12.31을 보증기간으로 임대보증금보증을 재발급 신청하는 경우 재산정된 금액으로 보증서가 발급됩니다.

 

 

 

Q2 .   부채비율이란 ??

 “부채비율”이란 당해 사업장의 보증대상세대의 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액을 보증대상세대 주택가격의 합으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말합니다. 선순위 채권금액은 임대보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보권 설정금액 등을 말합니다(선순위 채권이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 선순위채권금액으로 함). 다만, 담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액에서 차감하여 부채비율을 산정합니다.
 부채비율(%) = (임대보증금+선순위 채권금액-담보물 거래한도액) ÷ 주택가격 × 100

<사례>

임대보증금이 4000만원이고 선순위 근저당권이 4000만원 설정되어있는 임대아파트(감정평가액 1억)의 부채비율은[(4000만원+4000만원) ÷ 1억원] × 100 = 80%

 

 

 

Q3. 임대 아파트 주택 가격 산정 방법

 임대주택의 주택가격은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 같은 법에 따라 산정한 감정평가 금액 또는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(준주택의 경우에는 「소득세법」에 따른 기준시가를 말한다)에 국토교통부 장관이 정하여 고시하는 비율*을 곱하여 산정한 금액으로 합니다.

  - 감정평가는 보증신청일부터 2년 이내에 평가받은 것이어야 하고, 당해 사업장에 추가로 보증서를 발급할 경우에는  종전 보증서의 감정평가금액을 적용할 수 있습니다.

  - 공동주택 감정평가의 경우 세대규모별(기준층)로 1세대씩 감정평가

 

* 공시가격 및 기준시가 적용비율

□ 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조부터 제18조까지의 규정에 따라 공시된 가액

 ㅇ 공시된 가액에 따라 다음과 같이 적용함 

구분	9억원 미만	9~15억원	15억원 이상
공동주택	130%	130%	120%
단독주택	170%	160%	150%

□ 「소득세법」제99조제1항제1호다목에 따라 국세청장이 매년 산정ㆍ고시하는 기준시가

ㅇ 적용비율 : 120%

 

 

 

 

Q4. 임대 보증금액을 변경한 경우 

- 임대보증금이 증액되는 경우 : 증액된 임대보증금에 대하여 추가보증서가 발급될 경우에만 증액된 임대보증금도 보호되므로, 추가보증서 발급여부를 반드시 확인하여야 합니다.

- 임대보증금이 감액되는 경우 : 기발급된 보증서의 보증기간 및 보증금액의 범위 내에서 임대보증금을 계속하여 보증합니다.

 

<사례 1>

A가 임대차계약기간을 ’10.6.1~’12.5.31로 2년간, 임대보증금액 4500만원으로 갱신하는 경우

① 현재 임대보증금보증서에 따라 ’10.12.31까지 2000만원은 계속 보증됩니다.

② 임대인 B가 증액된 500만원에 대하여 보증기간 ‘10.6.1~’10.12.31(기존보증서의 보증 기간 내)로 추가 보증서를 발급받는 경우 증액된 임대보증금 500만원도 보증 받을 수 있으므로 A는 추가보증서 발급하였는지 여부를 반드시 확인하여야 합니다.

③ 임대인 B가 甲임대아파트에 대하여 보증기간이 만료시 ‘11. 1. 1~’11.12.31을 보증기간으로 임대보증금보증을 재발급 신청하는 경우 재산정된 금액으로 보증서가 발급됩니다.
   - 전액보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 4500만원
   - 일부보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 2500만원
      * [국민주택기금 융자금 4000만원+임대보증금 4500만원-(주택가격 1억원×60%)]=2500만원

<사례 2>
A가 임대차계약기간을 ’10.6.1~’12.5.31로 2년간, 임대보증금액 3500만원으로 갱신하는 경우,

① 현재 임대보증금보증서에 따라 ’10.12.31까지 2000만원 한도 내에서 계속 보증됩니다.

② 임대인 B가 감액된 임대보증금액으로 보증서를 재발급 받은 경우 ‘10.6.1~’10.12.31에 대한 보증금액도 1,500만원으로 감액됩니다.

③ 임대인 B가 甲임대아파트에 대하여 보증기간이 만료시 ‘11. 1. 1~’11.12.31을 보증기간으로 임대보증금보증을 재발급 신청하는 경우 재산정된 금액으로 보증서가 발급됩니다.
   - 전액보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 3500만원
   - 일부보증서 발급시 : 임대보증금보증금액 1500만원
      * [주택도시기금 융자금 4000만원+임대보증금 3500만원-(주택가격 1억원×60%)]=1500만원

 

 

Q5. 임대 보증보긍의 보증료는 얼마인가요?

 

보증료 = 보증금액 × 보증료율(%) × 보증료 산정기간 ÷ 365

- 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 40조에 따라 임대사업자가 75%, 임차인이 25%를 부담하되, 임대사업자가 보증료 전액 납부 후 임차인이 부담하는 보증료를 임대료에 포함하여 징수하도록(임대료 납부고지서에 내용 명시) 규정하고 있습니다.

 * 신용평가등급 및 부채비율별 보증료율

 

1) 법인(공동주택)

 

 

2) 개인사업자(공동주택)

 

• “부채비율”이란 당해 사업장의 보증대상세대의 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액을 보증대상세대 주택가격의 합으로 나누어 백분율로 환산한 값을 말한다.
• · 선순위 채권금액은 임대보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보권 설정금액 등을 말한다(선순위 채권이 기금 또는 공사 보증부 대출인 경우에는 실제 대출잔액의 120%를 선순위채권금액으로 함).
• · 담보물을 징구하는 경우 담보물의 거래한도금액을 선순위 채권금액과 임대보증금의 합계액에서 차감하여 부채비율을 산정한다.
• · 개인사업자 보증료율 산정을 위한 신용등급은 「신용정보의 이용 및 보호에 관한 법률」에 따라 허가받은 신용정보회사가 제공하는 신용평가 점수를 활용하여 산정하며 구분기준은 다음과 같다.

• 개인사업자 신용평가 점수가 710점 미만인 경우 C06의 해당 보증료율에 100%를 할증한다.
• 다중·다가구 등 단독주택 보증료율은 공동주택 보증료율에 30%를 할증한다.

 

출처) 주택 보증공사 등록임대주택 임대보증금 보증 가입 안내

www.khug.or.kr/hug/web/cs/no/csno000001.jsp?mode=S&articleId=28105